Wohnimmobilie: Kaufen oder mieten?

Irgendwann ist die Zeit reif, und man denkt – zumeist als Familie oder Paar – darüber nach, wie es denn weitergehen soll mit der Zukunftsplanung in Sachen Wohnen. Vielleicht wechselt man den Wohnort aus beruflichen Gründen oder muss die bisherige Wohnung räumen; vielleicht ist Nachwuchs unterwegs und man braucht mehr Platz. Am Ende stellt sich die Frage: Was tun? Weiterhin mieten oder Wohneigentum erwerben? Beim Eigentum gibt es außerdem die Optionen, zu bauen oder eine Bestandsimmobilie zu kaufen? Die ganze Thematik ist komplex, denn sie hängt von vielen Faktoren ab. Wir wollen dazu einige Gesichtspunkte erläutern.

Wohneigentum oder Miete: was lohnt sich?

Das Grunddilemma liegt sicherlich in der Tatsache begründet, dass man – ganz egal wie man es macht – im Laufe der Jahre eine hohe Summe für das Wohnen ausgeben wird. Zahlt man z.B. 30 Jahre lang 700 Euro monatliche Miete, dann summiert sich das in dieser Zeit immerhin auf 252.000 Euro. Damit finanziert man quasi die Immobilie des Vermieters. Hätte man ein Haus gebaut oder gekauft, wäre das Geld in die eigene Tasche (und per Zins in die der Banken) geflossen.

Kredit und Möglichkeiten zur Baufinanzierung

Ein Grund für die Scheu, Wohneigentum zu erwerben, ist die immense finanzielle Verpflichtung. Man legt sich mehr oder weniger fest, über Jahrzehnte hinweg einen Kredit bedienen zu müssen. Andererseits muss man zwar auch immer Miete bezahlen. Dort hat man aber die Möglichkeit, die Kosten in „schlechten Zeiten“ durch eine kleinere Miet-Immobilie einzuschränken. Und – gerade in jungen Jahren nicht ganz einfach – entscheidet man sich mit dem Erwerb einer Wohnimmobilie auch für einen Standort, an dem man lange Zeit leben wird. Je nach Region gibt es jedoch die Möglichkeit, das Haus im Fall der Fälle zu vermieten und wegzuziehen.

Wohnort und Standortwahl

Und das bringt uns zum nächsten Faktor, der die Thematik nicht einfacher macht: der Standort. Neben der Frage „wo wollen wir überhaupt leben“, gibt es eine unter monetären Gesichtspunkten entscheidende Frage: Wie entwickelt sich der Wohnungsmarkt in der gewählten Region? Dies gilt sowohl für die Miet- wie auch für die Kaufpreise von Immobilien. Natürlich ist der Mieter generell flexibler und kann theoretisch jederzeit in eine andere Region ziehen. Was aber, wenn sein Arbeitsplatz in einem Ballungsraum liegt, in dem die Mietpreise ein Drittel seines Einkommens auffressen – mit steigender Tendenz? Will er den Preisen des Speckgürtels entkommen, muss er oftmals bis zu 100 km pendeln. Und wo bleibt da die Lebensqualität?

Immobilienmarkt zwischen Ballungszentren und schwachen Regionen

Generell gibt es eine gravierende Polarisierung zwischen den attraktiven Ballungsträumen der Top7-Städte und den strukturschwachen Regionen. Beim einen steigen die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Preise ins Unermessliche. Beim anderen schrumpft die Bevölkerung und die Leerstände nehmen zu. Dementsprechend fallen die Immobilienpreise. Zwischen diesen beiden Extremen findet der Markt statt.

Immobilien auf dem Land – Pro und Contra

• Wer also auf dem Land investiert läuft Gefahr, dass der Wert seiner Immobilie unter den Kaufpreis fällt.
• Andererseits besteht die Chance, sehr günstige Bestandsimmobilien zu erwerben, die sich sukzessive nach eigenen Wünschen aus- und umbauen lassen.

Auf jeden Fall kann man durch die Begutachtung durch einen VQC-Bausachverständigen die Bauqualität der in Frage kommenden Immobilie prüfen lassen.

Immobilien im Ballungsraum – Pro und Contra

• Wer in Ballungszentren kaufen will, muss sich das erst mal leisten können. Zudem stellt sich immer die Frage, wie realistisch die Preise noch sind und in wie weit sie schon den Charakter eine Immobilienblase besitzen.
• Andererseits ist es um ein Vielfaches leichter, eine erworbene Immobilie – evtl. mit Gewinn – wieder zu verkaufen oder zu vermieten.

Vergleich: Immobilie Stadt und Land – Ein Beispiel

In Frankfurt kann man für eine Drei-Zimmerwohnung ohne weiteres eine halbe Million Euro ausgeben. Für diesen Betrag gibt es im 30 km entfernten Wetteraukreis bereits eine exklusive Villa mit tollem Grundstück, ein top-renoviertes Mehrfamilienhaus oder eben einen großzügigen Neubau samt Bauplatz im Grünen. Auch das Bauen und die Handwerkerleistungen sind auf dem Land günstiger als im Ballungsraum.

Vor dem Kauf vom Eigenheim: wägen Sie ab!

All das muss man abwägen unter den Gesichtspunkten:

• Was verstehe ich unter Lebensqualität?
• Wie will ich wohnen?
• Wie stark bin ich in meiner Region verwurzelt?
• Wie sieht meine Lebensplanung aus?
• Wie wird sich voraussichtlich meine berufliche und familiäre Situation in den nächsten 20 Jahren entwickeln?
• Wie lauten die Prognosen für meine spezifische Region?
• Welche generellen Alternativen gibt es?

Dabei sollte auch berücksichtigt werden, wie sich die gesellschaftlichen Trends entwickeln. Vielleicht kehrt sich das Ganze eines Tages um, und – nicht zuletzt aufgrund der Möglichkeiten der Digitalisierung – wird das Landleben und die Arbeit im Home-Office zum attraktiven Trend der Zukunft. Das setzt natürlich einen gute Infrastruktur der ländlichen Regionen voraus.

Abgesehen von diesen grundsätzlichen Überlegungen gibt es natürlich noch die klassischen Argumente pro und kontra Eigentum bzw. Miete:

Pro Miete

Als Mieter hat man nur eine geringe Verantwortung für die Pflege und Instandhaltung der Immobilie und insgesamt geringere Nebenkosten als beim Eigentum. Man trägt kein Investitionsrisiko. Eine gemietete Immobilie erlaubt mehr Flexibilität und individuelle Freiheit bzgl. des Wohnortes. Wer viel umzieht, sollte selbst eher zur Miete wohnen und ggf. in eine sich selbst finanzierende und zu vermietende Wohnung als Geldanlage in einer vernünftigen Lage investieren.

Kontra Miete

Andererseits ist man von der Entwicklung der Mietpreise abhängig und z.T. von den Wünschen und Vorgaben des Eigentümers. Man hat nicht das Gefühl in „den eigenen vier Wänden“ zu leben. Die Gestaltungsoptionen sind begrenzt. Kündigung wegen Eigenbedarfs droht. Der entrichtete Mietzins ist verlorenes Geld und somit der Preis für diese Freiheit.

Pro Kauf

Man hat – im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten – die volle Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit, ist unabhängig von Mietsteigerungen. Das investierte Geld summiert sich zu einer Geldanlage für das Alter (zumindest mietfreies Wohnen). Die Finanzierungs-Kosten sind weitgehend berechenbar. Zur Zeit profitiert man von historisch niedrigen Zinsen. Psychologischer Aspekt: Für viele Menschen ist es ein Traum, im Eigenheim zu leben.

Kontra Kauf

Finanzielles Abenteuer, Ortsgebundenheit. Man ist verantwortlich für die Pflege und Instandhaltung der Immobilie. Insgesamt höhere Nebenkosten als bei der Miete. Man trägt das Investitionsrisiko hinsichtlich der Marktentwicklung. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kommen ggf. noch Kosten für Umbau, Entsorgung, Renovierung etc. hinzu.

Wohnimmobilie – Kauf oder Miete – Fazit

Ganz offensichtlich gibt es keine gemeingültige Antwort auf die Frage: mieten oder kaufen?

Entscheidend sind letztlich die eigene finanzielle Ausstattung, die Lebensplanung und die Frage, was man als im Hinblick auf Lebensqualität als wichtig oder weniger wichtig erachtet. Besonderes Augenmerk sollte man darauf legen, wie die Entwicklung in der gewählten Region mit den eigenen Plänen korrespondiert.

Optimalerweise engagiert man sich nicht unbedingt in den Extremen also in markttechnisch überhitzen TOP-Lagen oder auch extrem strukturschwache Regionen. Es sei denn, die individuellen Überlegungen legen das nahe. – Eine salomonische Lösung liegt vielleicht noch in einer Sonderform der Finanzierung: im Mietkauf. Hier gibt es verschiedene Modelle, durch die sich einige der Risiken ausschalten lassen.